SCPI : quels sont les 4 types ?

03/10/202503/10/2025

Le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier attire de plus en plus d’épargnants en quête de diversification et de revenus potentiels. Mais toutes les SCPI ne répondent pas aux mêmes objectifs patrimoniaux. Certaines privilégient la distribution régulière de dividendes, d’autres mettent en avant les mécanismes fiscaux ou la recherche de valorisation à long terme. Voici donc les 4 types de SCPI.

Sommaire

Les SCPI de rendement

Elles constituent l’épine dorsale du secteur puisqu’elles concentrent la majorité des capitaux collectés. Leur objectif est clair : générer des revenus réguliers à partir d’un parc immobilier largement orienté vers l’immobilier d’entreprise.

Bureaux dans les quartiers d’affaires, commerces de détail ou centres logistiques font partie de leurs actifs les plus fréquents. Les locataires, souvent liés par des baux commerciaux de longue durée, offrent une meilleure visibilité sur les encaissements.

La distribution de ces produits s’appuie généralement sur un réseau de conseillers et de plateformes spécialisées, qui perçoivent une commission via un mécanisme de rétrocession, sans incidence directe sur la rentabilité des parts.

Ces SCPI se déclinent en plusieurs segments :

Les SCPI de commerces, centrées sur des galeries marchandes ou des emplacements de centre-ville, généralement loués à de grandes enseignes
Les SCPI de bureaux, qui privilégient les immeubles tertiaires occupés par des sociétés internationales
Les SCPI régionales, concentrées sur une aire géographique précise, où les sociétés de gestion capitalisent sur leur connaissance locale
Les SCPI spécialisées, dites thématiques, qui ciblent des secteurs précis comme la santé, l’hôtellerie ou la logistique

CORUM Origin, Épargne Pierre ou Primovie comptent parmi les exemples notoires de cette famille.

Les SCPI fiscales

Ces véhicules se distinguent par l’avantage fiscal qu’ils procurent, grâce à leur exposition à l’immobilier résidentiel éligible à des dispositifs législatifs. Ils s’adressent surtout aux contribuables fortement imposés, prêts à immobiliser leur capital sur plusieurs années. La contrepartie réside dans des revenus plus modestes et dans une liquidité restreinte.

On distingue plusieurs sous-catégories :

Les SCPI Pinel, investies dans du logement neuf ou réhabilité loué pour au moins six ans, avec une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de détention
Les SCPI Denormandie, proches du Pinel mais centrées sur la rénovation dans des zones à forte tension locative, avec des exigences de performance énergétique.
Les SCPI Malraux, qui financent la restauration d’immeubles anciens sous contrôle des Architectes des Bâtiments de France
Les SCPI à déficit foncier, où les travaux de rénovation sont imputés sur les revenus fonciers, ce qui allège directement la fiscalité des investisseurs

Face à la technicité de ces dispositifs et aux contraintes liées à la durée de détention, il peut être pertinent de bénéficier d’un accompagnement patrimonial personnalisé pour optimiser son patrimoine et s’assurer que le choix de la SCPI fiscale correspond réellement à ses objectifs.

Les SCPI de plus-value

Aussi appelées SCPI de capitalisation, elles s’écartent du modèle classique des revenus réguliers. Leur logique repose sur l’acquisition d’actifs immobiliers présentant un potentiel de valorisation future, souvent achetés avec une décote importante (immeubles à réhabiliter, terrains constructibles, logements anciens dans des quartiers en transformation).

Au lieu de distribuer des dividendes, elles capitalisent les loyers ou revendent les actifs au terme de plusieurs années de détention. L’objectif poursuivi est donc la réalisation d’une plus-value lors de la cession des parts, généralement après une longue période d’investissement.

Ces SCPI s’adressent avant tout à des épargnants disposant déjà d’une source de revenus stable et qui recherchent une stratégie patrimoniale à long terme. Elles sont souvent concentrées sur l’Île-de-France et notamment Paris, zones où le potentiel de revalorisation du foncier reste élevé.

Leur part de marché demeure marginale — environ 2 % de la capitalisation totale — mais elles représentent un outil de diversification intéressant pour des investisseurs patients et fiscalement préparés à la taxation des plus-values immobilières.

Les SCPI diversifiées

Depuis quelques années, une nouvelle génération de produits a émergé : les SCPI diversifiées. Contrairement aux SCPI classiques focalisées sur un seul segment, elles adoptent une approche transversale.

Pour être classées comme telles, elles doivent investir dans au moins trois classes d’actifs (par exemple bureaux, commerces, santé, résidentiel), avec la règle qu’aucun secteur ne dépasse 50 % du portefeuille global. Cette répartition assure un équilibre structurel et réduit l’exposition à un seul marché immobilier.

Au-delà de la diversification sectorielle, ces SCPI cherchent aussi une ouverture géographique plus large. Nombre d’entre elles allouent une partie significative de leurs investissements en Europe, ce qui permet de combiner rendement potentiel et optimisation fiscale grâce aux conventions internationales. Leur gestion repose sur une allocation dynamique, souvent qualifiée d’« opportuniste », qui vise à saisir les meilleures opportunités au gré des cycles immobiliers.

Ces SCPI séduisent de plus en plus d’investisseurs, car elles associent mutualisation des risques, résilience face aux fluctuations de marché et perspective de rendement attractif.