Bail commercial : comment y mettre fin avant son terme ?

Mettre un terme à un bail commercial avant son échéance reste une démarche strictement réglementée. Bien que conclu pour neuf ans, ce contrat n’enferme pas toujours le locataire jusqu’à son terme. Certaines circonstances, prévues par la loi ou convenues avec le propriétaire, permettent d’y mettre fin plus tôt. La résiliation peut intervenir pour des raisons professionnelles, personnelles ou d’un commun accord entre les parties, à condition de respecter les formes exigées. Voyons ensemble comment mettre fin à un bail commercial avant son terme.

La rupture triennale du bail commercial

L’article L.145-4 du Code de commerce autorise le preneur à quitter les lieux à la fin de chaque période triennale, c’est-à-dire au bout de trois, six ou neuf ans. Cette faculté, dite résiliation triennale, constitue une alternative au renouvellement bail commercial, qui intervient à l’issue du contrat initial. Aucune clause ne peut priver le locataire de ce droit, même si elle figure dans le bail.

Pour mettre fin au contrat, le locataire doit notifier son congé au bailleur en respectant un préavis de six mois. Cette notification s’effectue soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, depuis la réforme de 2014.

Cette voie reste la plus fréquemment utilisée, mais elle n’est pas exclusive : d’autres situations permettent de résilier le bail avant même la fin d’une période triennale.

La rupture anticipée liée à la retraite ou à l’invalidité

Un commerçant qui cesse définitivement son activité pour cause de retraite peut rompre son bail commercial avant l’échéance triennale. Cette possibilité n’est ouverte qu’en cas de retraite complète, c’est-à-dire lorsque le preneur perçoit l’intégralité de ses droits à pension.

Le même droit s’applique lorsqu’il bénéficie d’une pension d’invalidité rendant impossible la poursuite de son activité. Cette disposition concerne les commerçants personnes physiques, mais aussi les gérants majoritaires de SARL titulaires du bail depuis au moins deux ans, ainsi que l’associé unique d’une EURL lorsque le contrat est établi à son nom.

La résiliation anticipée en cas de décès du titulaire du bail

Le décès du locataire n’éteint pas automatiquement le contrat. En l’absence de clause spécifique, le bail commercial est transmis aux héritiers, qui deviennent à leur tour titulaires des droits et obligations du défunt.

S’ils ne souhaitent pas poursuivre l’exploitation du fonds de commerce, ils peuvent demander la résiliation anticipée du bail. Cette option leur évite d’être contraints de maintenir une activité qu’ils ne désirent pas reprendre et met fin au contrat avant la prochaine échéance triennale.

Les modalités pratiques de la résiliation anticipée

Qu’il s’agisse d’une résiliation triennale ou anticipée, la procédure obéit aux mêmes exigences. Le congé doit être adressé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant le délai légal de six mois.

Le locataire peut quitter les lieux avant la fin de ce préavis, mais il reste redevable du loyer et des charges jusqu’à son expiration. Cette obligation protège le bailleur contre toute vacance imprévue des locaux.

Une erreur dans la notification — qu’il s’agisse d’une mauvaise adresse, d’un délai non respecté ou d’une mention incomplète — peut entraîner la nullité de la résiliation. Le recours à un professionnel du droit, qu’il s’agisse d’un huissier ou d’un avocat, garantit la conformité de la démarche.

La résiliation par accord entre les parties

En dehors des cas légaux, bailleur et locataire peuvent mettre fin d’un commun accord au bail commercial. Cette résiliation amiable offre une souplesse précieuse, notamment lorsque les deux parties souhaitent clore la relation contractuelle sans contentieux. Elle concerne par exemple les situations où une société décide d’opter pour la location d’un entrepôt pour son entreprise, puis souhaite y mettre fin plus tôt que prévu.

Elle s’applique notamment dans les situations suivantes :

• Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans

• Les locaux monovalents, c’est-à-dire conçus pour une seule activité

• Les locaux à usage exclusif de bureaux ou de stockage

Aucune forme particulière n’est imposée, mais un écrit signé par les deux parties demeure vivement recommandé. Ce document fixe la date de libération des lieux, les modalités financières et la répartition des charges jusqu’à la fin effective du bail.