Immobilier : faut il investir dans le neuf ou dans l’ancien?

Investir dans l’immobilier est une approche courante pour se constituer un patrimoine. Pourtant ce n’est pas forcément chose facile vu les fluctuations des marchés et les risques encourus. Pour y arriver, il est capital d’avoir une idée précise dans quoi investir : le neuf ou l’ancien ? Ces deux catégories d’immobiliers présentent chacune des avantages à plusieurs niveaux à savoir les dispositifs fiscaux, les lois, les prix, etc…Découvrez dans cet article, quelques explications qui vous permettront de bien orienter votre placement immobilier.

Investir dans l’immobilier neuf

Les garanties immobilières

Les dispositifs d’incitation pour le choix de l’immobilier neuf sont nombreux. Ainsi, acheter un appartement neuf, par exemple, vous permet d’obtenir la garantie biennale (2 ans) prévue par l’article 1792-3 du Code civil. Elle recouvre les éléments suivants :

  • portes intérieures
  • faux plafonds
  • équipements électriques
  • chaudières
  • robinetterie
  • volets

Il faut également ajouter que cette garantie est généralement à la charge du constructeur. Elle peut se rallonger jusqu’à 10 ans et on parle dans ce cas de garantie décennale (10 ans). Quant à celle-ci, elle prend en compte les éléments structurels comme la fondation. Par ailleurs, cela vous évite d’éventuels travaux de réaménagement ou de bricolage dans les quelques années qui suivent l’achat de votre bien immobilier.

Les émoluments de notaire

Les frais de notaire dans l’acquisition d’un immobilier neuf sont réduits. Ils sont de 2 à 3 % du prix du bien contre 8 % pour un immobilier ancien.

La loi Pinel

Le plus important avantage dans l’acquisition d’un immobilier neuf est la défiscalisation qui accorde à l’acquéreur une grosse réduction de ses impôts. La loi Pinel prévoit ainsi des réductions selon la durée de location que vous aurez à choisir :

  • 12 % pour une durée de 6 ans
  • 18 % pour une durée de 9 ans
  • 21 % pour une durée de 9 ans

Investir dans l’ancien

L’écart des prix entre l’ancien et le neuf

Généralement, le prix des anciens immobiliers est largement en dessous de celui du neuf. À titre d’exemple, sur l’unité urbaine de Lyon pour obtenir un ancien appartement, il faut prévoir un budget de 2 900 euros/m2. Et le prix médian d’un appartement neuf sur la région grimpe à 4 450 euros/m2; soit une différence de plus de 54 %.

C’est à peu près le même écart lorsqu’on se rend dans la périphérie. À Mérignac, par exemple, il va vous falloir 4 020 euros/m2 pour obtenir du neuf et 2 620 euros/m2 pour obtenir un logement ancien. Cela se traduit donc en moyenne par 30 à 40 % de différence pour l’achat d’un immobilier ancien par rapport au neuf.

La loi Malraux

Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation qui permet à l’acquéreur de bénéficier d’une réduction d’impôts de 22 % à 30 %. Cela concerne les travaux à effectuer pour rénover un bien immobilier situé dans des secteurs prédéfinis. Le plafond de ces travaux est de 400 000 euros et le propriétaire doit s’engager à louer l’immobilier pendant une durée minimum de 9 années.

La loi Pinel ancienne

Cette loi permet d’obtenir les mêmes réductions d’impôts que pour le dispositif Pinel classique cité plus haut. Les conditions d’éligibilité au Pinel ancien sont d’investir dans un logement ou un local commercial en trop mauvais état pour être loué et d’y entreprendre des travaux de réhabilitation ou de transformation.

Il vous revient alors à vous de faire l’étude comparative dans les deux cas, car chacun d’eux a des dispositifs incitatifs non négligeables. S’il faut choisir un neuf pour éviter de dépenser dans les travaux, il faudra également tenir compte des prix d’achat qui ont un écart considérable.