Cash flow immobilier : comment le calculer rapidement ?

Les « cash-flow » sont les flux de trésorerie ou flux financiers qui permettent d’estimer et de calculer de manière précise et sur le long terme la rentabilité locative d’un projet immobilier. En réalisant un investissement immobilier, vous devrez vous soucier du montant de vos mensualités, du prix par rapport au marché, mais également anticiper le montant des charges (impôts, charges de copropriété, taxes, mensualité d’emprunt..etc)  afin d’obtenir des informations sur la rentabilité réelle du bien.

La mesure du cash flow immobilier constitue donc un bon moyen d’anticiper la solvabilité et la pérennité de votre investissement immobilier jusqu’à sa revente. Pour calculer son cash flow il faut prendre en considération les flux entrants et sortants année par année, du point de vue de l’acheteur .

Un flux est considéré comme positif quand l’investisseur reçoit de l’argent, il est négatif lorsqu’il s’agit d’une dépense, pour comprendre ce calcul complexe, voici un exemple simplifié.

Par exemple, vous achetez sans emprunter un appartement d’une valeur de 200000 euros à Toulouse. 200 000 euros dépensés lors de l’achat de l’appartement sans crédit, représentent un flux sortant donc considéré comme un flux négatif, comme le paiement de la taxe foncière, des charges pour le propriétaire, à l’inverse la mise en location du bien immobilier qui va rapporter 12000 euros par an représente un flux entrant positif comme la revente de l’appartement.

AnnéeCashflow
1-200000 + 12000-1000-188500
212000-100011000
312000-100011000
412000-100011000
512000-100011000
612000-100011000
712000-100011000
812000-100011000
912000-100011000
10250000+12000-1000261000

A quoi sert le calcul du cash flow immobilier ?

Comme tout investissement, pour un achat immobilier destiné à la location vous avez à cœur que toute se passe bien et d’être rentable, le calcul de votre cash flow vous offre une visibilité sur le long terme qui vous permettra une meilleure gestion de votre trésorerie au quotidien susceptible d’évoluer face aux imprévues, certains facteurs vont évoluer au fil de votre vie comme vos revenus, l’augmentation des loyers, l’augmentation des charges, des charges imprévues, le montant de vos impôts, etc.

Lors de la revente vous devrez mettre en avant la rentabilité et le rendement réel de votre bien (le TRI), votre futur acheteur sera rassuré par les chiffres que vous présenterez, au delà de la théorie, et qui lui garantissent un investissement immobilier judicieux.

Calculer son cashflow permet également de savoir si il est pertinent de recourir à un dispositif de défiscalisation immobilière, quel régime fiscal adopter, par exemple la location meublée non professionnelle peut s’avérer avantageuse pour ceux dont les revenus l’année précédente de leur investissement n’a pas dépassé les 70000 euros..

Calculer son cash flow immobilier permet aux investisseurs qui souhaitent devenir rentier et avoir un cash flow positif, d’établir une stratégie au plus près de leurs envies et capacités financières. La difficulté, malgré des taux d’intérêts bas pour les investisseurs est de trouver des biens dont les rendements sont positifs .

Pour obtenir un cashflow positif rapidement, il faut trouver des biens dans des communes ou les prix d’achat sont en corrélation avec le prix des loyers, vous offrant une réelle rentabilité. Cette situation extrêmement concurrentielle n’empêche pas la demande et la recherche de biens immobiliers à louer de se maintenir .