Comment bien faire une simulation de crédit immobilier ?

Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier en passant par un crédit ? Afin d’optimiser votre projet, vous pouvez utiliser gratuitement des outils en ligne, permettant d’effectuer une simulation de crédit immobilier. Voyons ensemble comment cela fonctionne.

Fonctionnement d’un crédit immobilier

Il est recommandé de faire une simulation de crédit immobilier avant de contacter un établissement bancaire, afin de prendre connaissance de sa capacité d’emprunt, des mensualités et de la durée de remboursement. Avant de rentrer plus en détail sur la simulation de crédit immobilier et la méthode de calcul, revoyons ensemble son fonctionnement.

Le crédit immobilier permet de financer :

  • l’acquisition d’un bien (appartement, maison, terrain) dont l’usage relève de l’habitation.
  • des travaux de rénovation permettant de réparer, d’améliorer ou d’entretenir un bien.
  • des travaux de construction d’une habitation.

Le montant d’un crédit immobilier inclue le capital emprunté, le taux nominal et l’assurance d’emprunt. Chaque mois, vous devez verser une mensualité fixe à la banque. Celle-ci inclut une partie du capital emprunté, auquel s’ajoute les intérêts d’emprunts et la mensualité d’assurance. La part que représente les intérêts dans les mensualités évolue avec le temps. En effet, les premières mensualités commencent avec un taux d’intérêt plus élevé que le taux fixe réel. Cela permet à la banque de rapidement amortir les frais consacrés à votre crédit immobilier. Surtout, si vous deviez revendre le bien immobilier avant la fin de la durée du prêt, les intérêts encore non payés s’annulent et il faudra s’acquitter du capital restant dû au moment de la clôture du crédit.

Notez que vous pouvez peut-être bénéficier d’un prêt d’accession sociale ou d’un prêt à taux zéro, si vous respectez certaines conditions.

Fonctionnement du simulateur

L’intérêt d’utiliser un simulateur de crédit est d’obtenir une estimation du montant des mensualités, de la durée du crédit, du coût total du crédit et de votre capacité de remboursement.

Calculer le montant des mensualités

Pour connaître le montant des mensualités du crédit immobilier que vous aimeriez obtenir, il vous suffit de rentrer dans le simulateur : le montant désiré, la durée du prêt, ainsi que le taux (généralement déterminé automatiquement). Ce qui est intéressant avec le simulateur, c’est qu’il est possible d’effectuer des ajustements afin de bien visualiser comment chaque élément influe sur les mensualités.

Calcul de la capacité d’emprunt

Les simulateurs peuvent vous indiquer votre capacité d’emprunt. Pour cela, vous devez renseigner vos revenus nets (avant imposition) et la durée du crédit. Ainsi, vous pourrez prendre connaissance du montant que vous pouvez espérer obtenir auprès d’un établissement prêteur et des mensualités à rembourser.

Notez que l’établissement bancaire prendra en compte l’ensemble de vos ressources (salaire, pension de retraite, bénéfices industriels et commerciaux, revenus locatifs, etc.) mais aussi l’ensemble de vos charges (mensualité de remboursement d’un crédit en cours, loyer, pension alimentaire, etc.). Votre revenu est donc déterminé en soustrayant vos charges de vos ressources. Ensuite, la banque applique un taux d’effort compris entre 30% et 35% de votre revenu.

Calcul de la durée de remboursement

Vous pouvez également déterminer la durée de remboursement d’un crédit immobilier en entrant dans le simulateur : le montant total emprunté, la mensualité souhaitée et le taux d’intérêt. Ainsi, vous pourrez déterminer quelle est la durée idéale pour votre crédit.

Formule du calcul de mensualité

Il ne faut pas confondre mensualités de crédit et échéance de crédit. La mensualité de crédit inclut uniquement la part des intérêts et le remboursement du capital emprunté. L’échéance, quant à elle, prend en compte les frais annexes tels que l’assurance emprunteur. La mensualité est calculée selon la formule suivante :

Mensualité = (Capital emprunté * (taux d’intérêt / 12)) / (1 + (Taux d’intérêt / 12)^-12 * durée en années

Si l’on prend un crédit immobilier de 100 000€ sur 20 ans à un taux d’intérêt de 1.10, voila ce que ça donne :

(100 000 * (1.10 / 12)) / (1 + (1.10 / 12)^-12*20) = 464.37€ 

Si jamais vous essayez de retrouver le montant total du crédit à partir de cette somme, notez que le résultat n’inclut pas les frais d’assurances. Il faudrait les inclure avec le taux d’intérêt, au sein de la formule.

Comparer les offres de crédit

Une fois que vous avez déterminé les modalités du crédit immobilier que vous pouvez obtenir grâce au simulateur, vous allez comparer plusieurs offres, en étant attentifs aux paramètres suivants :

  • Le taux effectif global (TAEG). Il inclut la somme emprunté, les intérêts du prêt, le coût de l’assurance et les frais de dossier. Il doit obligatoirement figurer sur l’offre préalable de crédit ainsi que sur le contrat.
  • La présence ou non des indemnités de remboursement anticipé.
  • Les modulations que vous pouvez effectuer avec le crédit (changer le montant des mensualités, différer les remboursements, etc.)