Louer en meublé non professionnel : quelles sont les conditions ?

La location meublée a son propre cadre juridique, dont les conditions varient en fonction du statut choisi. En effet, un propriétaire-bailleur peut exercer son activité en tant que lmp (loueur en meublé professionnel) ou lmnp (loueur meublé non professionnel). Pour profiter des avantages du statut lmnp, il est important de respecter les conditions qui lui sont relatives au statut. Quelles sont-elles ?

Conditions de revenus

Les principales conditions pour un lmnp concernent les revenus générés par l’activité. Les recettes annuelles tirées de la location meublée, c’est-à-dire, les loyers (charges comprises), ne peuvent dépasser les autres revenus générés par les membres du foyer fiscal. Cela inclut les traitements, les salaires, les pensions, les rentes, les bénéfices industriels et commerciaux autres, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux ainsi que les revenus des gérants et associés.

Autrement dit, la location meublée non professionnelle ne peut pas être l’activité principale du loueur. Les recettes annuelles sont également encadrées par un plafond de 23 000€. Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, le statut lmp (loueur en meublé professionnel) sera imposé.

En effet, le statut du loueur en meublé non professionnel offre plus d’avantages que celui du loueur en meublé professionnel. Le propriétaire-bailleur est exonéré des cotisations sociales pour son activité, ainsi que de la TVA. Il est seulement soumis aux prélèvements sociaux relatifs aux revenus du patrimoine et du capital, généralement plafonnés à 17,2%.

Le loueur en meublé non professionnel peut également choisir son régime fiscal : micro-BIC ou réel simplifié. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes annuelles de l’activité, mais la plupart des propriétaires-bailleurs en lmnp se tournent vers le régime réel simplifié. Cette option fiscale est idéale pour optimiser sa fiscalité : les charges (entretien, réparation, frais d’assurance et de gestion, comptabilité, intérêts d’emprunt) et les amortissements (travaux de rénovation permettant d’augmenter la valeur du bien, mobilier lourd) sont déductibles.

Conditions de logement

Quel que soit le statut (professionnel ou non), la location meublée doit respecter les normes qui l’encadrent. La location d’un bien immobilier meublé (neuf ou ancien) doit être à usage d’habitation et comporter tout le mobilier indispensable à la vie courante. Pour qu’un local, quelle que soit sa nature, soit considéré comme tel, il doit inclure en son sein les éléments suivants :

• Électroménager : un four classique ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation (ou un congélateur séparé), des plaques de cuisson, des luminaires.
• Matériel d’entretien adapté à la vie courante : un aspirateur (obligatoire en présence moquette) ou un balai, une serpillière, un seau, une brosse, etc.
• Cuisine : de la vaisselle (quantité adaptée au nombre d’occupants), des ustensiles de cuisine, des éléments de rangement.
• Chambre : de la literie (matelas, oreillers, couette ou couverture), un élément permettant d’occulter la lumière (rideaux, volets, etc.), des étagères de rangement.
• Une table et des sièges.

Bien entendu, il est possible d’ajouter des équipements afin d’augmenter la valeur du bien.

Conditions d’obtention

Enfin, pour obtenir le statut lmnp, il est obligatoire d’avoir un numéro de SIRET pour déclarer ses revenus. Pour cela, le propriétaire-bailleur doit s’immatriculer sur le site de l’INPI. La démarche diffère en fonction de l’activité. Si elle est en nom propre, il faut remplir le formulaire P0i. Si l’activité est en indivision, alors ce sera le formulaire FCM.